La valeur locative : le système actuel
Particularité suisse : un propriétaire qui occupe son propre logement doit déclarer un revenu fictif — la valeur locative — correspondant au loyer qu'il percevrait s'il louait son bien à un tiers. Ce revenu s'ajoute à son revenu imposable, chaque année, même sans le moindre franc encaissé.
En contrepartie de cette imposition, deux catégories de frais deviennent déductibles du revenu imposable :
- Les intérêts hypothécaires, intégralement
- Les frais d'entretien, au choix du contribuable : soit les frais effectifs justifiés par pièces, soit un forfait cantonal (dont le taux varie selon le canton et l'âge du bâtiment)
Entretien déductible ou plus-value non déductible ?
Tous les travaux ne se valent pas fiscalement — c'est une distinction classique et fréquemment testée :
- Déductibles (frais d'entretien / valeur de maintien) : travaux qui maintiennent le bien dans son état — remplacement d'une chaudière, réfection d'une salle de bain vétuste, ravalement de façade
- Non déductibles (travaux à plus-value) : travaux qui augmentent la valeur du bien au-delà de son état d'origine — agrandissement, aménagement de combles auparavant non habitables, ajout d'une piscine
Ces mêmes travaux à plus-value ne sont pas perdus fiscalement : ils viennent augmenter le coût d'acquisition retenu lors d'une vente ultérieure, réduisant d'autant le gain imposable à ce moment-là — voir plus bas.
L'impôt sur les gains immobiliers (IGI)
Lors de la vente d'un immeuble avec bénéfice, le canton (et souvent la commune) prélève un impôt sur le gain réalisé — pas sur le prix de vente total. Le gain imposable se calcule ainsi :
Gain imposable = Prix de vente net (après frais de vente) − (Prix d'acquisition + frais d'achat + impenses à plus-value)
Le taux appliqué dépend de la durée de possession : plus le bien est détenu longtemps, plus le taux est bas — un barème dégressif destiné à décourager la spéculation à court terme. Une majoration s'applique souvent sur les gros gains réalisés après une détention très courte.
Un mécanisme important à connaître : le report d'imposition, possible notamment en cas de remploi du produit de la vente dans l'achat d'une nouvelle résidence principale — l'impôt n'est pas supprimé, seulement différé, et la durée de possession du bien précédent est reprise pour le calcul futur.
Un bien acheté en 2010 pour CHF 700'000 (+ CHF 12'000 de frais d'achat), avec CHF 30'000 de travaux à plus-value pendant la détention, est revendu en 2026 (soit 16 ans de possession) pour CHF 870'000 (− CHF 20'000 de frais de vente).
Coût d'acquisition = 700'000 + 12'000 = CHF 712'000 Prix de vente net = 870'000 − 20'000 = CHF 850'000
Gain imposable = 850'000 − (712'000 + 30'000) = CHF 108'000
Le canton de Fribourg applique un barème dégressif : 22 % pour une détention jusqu'à 2 ans, jusqu'à 10 % au-delà de 15 ans — auquel s'ajoute une part communale égale à 60 % du montant de l'impôt cantonal. Pour une détention de 16 ans (taux cantonal 10 %) :
Taux effectif total = 10 % × 1.6 = 16 %
Impôt total = 108'000 × 16 % = CHF 17'280
L'encouragement à la propriété du logement (EPL)
Un assuré peut mobiliser son avoir de 2e pilier pour financer l'achat de son logement principal, de deux façons :
- Versement anticipé : retrait effectif de capital du 2e pilier, réduisant d'autant les prestations de vieillesse futures
- Mise en gage : le capital LPP reste dans la caisse de pension mais sert de garantie supplémentaire auprès de la banque, sans réduire les prestations futures — la banque peut néanmoins l'utiliser en cas de défaut
Conditions clés : montant minimum CHF 20'000 par versement, usage exclusivement pour un logement occupé personnellement (pas un bien de rendement), possible sans restriction jusqu'à 50 ans (au-delà, la mobilisation est plafonnée). Le versement anticipé est imposé au moment du retrait, à un taux réduit et séparé du reste du revenu. Une restriction du droit d'aliéner est inscrite au registre foncier, et le montant doit en principe être remboursé à la caisse de pension en cas de vente du bien (sauf remploi dans un nouveau logement principal).
Point d'actualité : la fin annoncée de la valeur locative
Un changement de fond a été validé par votation populaire le 28 septembre 2025 (57.7 % de oui) : la suppression de la valeur locative, pour les résidences principales et secondaires. Le Conseil fédéral a fixé son entrée en vigueur au 1er janvier 2029, après une période transitoire destinée à laisser aux cantons le temps d'adapter leur législation.
Jusqu'à fin 2028, le système actuel décrit dans cette leçon reste pleinement applicable — c'est celui qui sera testé à ton examen de novembre 2026.
À partir de 2029, les propriétaires n'auront plus à déclarer de valeur locative, mais en contrepartie, les intérêts hypothécaires et les frais d'entretien ne seront en principe plus déductibles au niveau fédéral — avec deux exceptions prévues : les immeubles loués (méthode proportionnelle restrictive), et une déduction limitée dans le temps pour l'acquisition d'un premier logement. Les cantons obtiennent par ailleurs la possibilité d'introduire un nouvel impôt cantonal spécifique sur les résidences secondaires à usage essentiellement personnel.
Pour un client qui envisage des travaux de rénovation importants, la fenêtre jusqu'à fin 2028 reste la dernière période où ces frais restent pleinement déductibles selon les règles actuelles.
À toi de jouer
Un bien acheté pour CHF 450'000 (+ CHF 8'000 de frais d'achat), avec CHF 15'000 de travaux à plus-value, est revendu après 6 ans de détention pour CHF 580'000 (− CHF 12'000 de frais de vente). Barème cantonal pour 6 ans de détention : 18 % (part communale : 60 % du montant cantonal). Calcule le gain imposable et l'impôt total.
Coût d'acquisition = 450'000 + 8'000 = CHF 458'000 Prix de vente net = 580'000 − 12'000 = CHF 568'000
Gain imposable = 568'000 − (458'000 + 15'000) = CHF 95'000
Taux effectif total = 18 % × 1.6 = 28.8 %
Impôt total = 95'000 × 28.8 % = CHF 27'360
Classe chacun des travaux suivants : (a) remplacement d'une chaudière à mazout vieille de 25 ans par un modèle équivalent ; (b) transformation de combles inutilisés en deux chambres habitables ; (c) réfection de la toiture existante à l'identique.
(a) Déductible (entretien) — remplacement à l'identique d'un équipement vétuste, maintien de la valeur.
(b) Non déductible (plus-value) — création de surface habitable qui n'existait pas, augmentation réelle de la valeur du bien. Ce montant viendra en revanche augmenter le coût d'acquisition retenu à la revente.
(c) Déductible (entretien) — réfection à l'identique, maintien de la valeur existante.
Un client de 52 ans souhaite retirer CHF 40'000 de son 2e pilier pour financer l'achat de sa résidence principale. Trois ans plus tard, il revend ce bien sans en racheter un autre. Que doit-il faire vis-à-vis de sa caisse de pension, et pourquoi ?
Il doit en principe rembourser à sa caisse de pension le montant versé par anticipation (CHF 40'000), puisque la vente n'est pas suivie d'un remploi dans un nouveau logement principal — c'est la contrepartie de la restriction du droit d'aliéner inscrite au registre foncier lors du versement initial. À noter qu'à 52 ans, il avait déjà dépassé le seuil de 50 ans à partir duquel la mobilisation du 2e pilier pour l'EPL devient plafonnée — un point que le conseiller doit vérifier en amont du versement, pas seulement au moment de la revente.
Un client te dit en janvier 2027 : « De toute façon, je ne paierai plus la valeur locative dès l'an prochain, donc je ne me presse pas pour finir mes travaux de rénovation. » Que lui réponds-tu ?
Il se trompe sur le calendrier : la réforme entre en vigueur le 1er janvier 2029, pas en 2028. Jusqu'à cette date, les règles actuelles s'appliquent intégralement — y compris la déductibilité des frais d'entretien. À partir de 2029, ces déductions seront largement supprimées au niveau fédéral. S'il a des travaux d'entretien à mener, il a donc tout intérêt à les réaliser (et surtout, à les payer) avant fin 2028 pour profiter une dernière fois de leur déductibilité selon le système actuel.
Ce qu'il faut retenir
- Système actuel : valeur locative imposable en contrepartie de la déductibilité des intérêts hypothécaires et des frais d'entretien (au choix : réels ou forfait).
- Entretien (maintien de la valeur) = déductible immédiatement ; plus-value (augmentation de la valeur) = non déductible immédiatement, mais réduit le gain imposable à la revente.
- L'impôt sur les gains immobiliers applique un barème dégressif selon la durée de possession, avec possibilité de report en cas de remploi dans une nouvelle résidence principale.
- L'EPL (versement anticipé ou mise en gage du 2e pilier) est plafonnée après 50 ans, et un versement anticipé doit généralement être remboursé en cas de vente sans remploi.
- La valeur locative sera supprimée dès le 1er janvier 2029 (votation du 28 septembre 2025), avec suppression corrélative des déductions — mais les règles actuelles restent seules applicables jusqu'à fin 2028, donc pour ton examen de novembre 2026.