La structure du financement
L'achat d'un bien immobilier en Suisse répond à une architecture stricte, imposée par les exigences prudentielles de la FINMA :
- Fonds propres : minimum 20 % du prix d'achat, dont au moins 10 % hors 2e pilier (épargne, donation, pilier 3a) — les 10 % restants peuvent provenir d'un retrait anticipé LPP.
- Hypothèque de 1er rang : jusqu'à 2/3 (environ 66–67 %) de la valeur du bien. Elle n'a pas besoin d'être amortie.
- Hypothèque de 2e rang : le solde entre le financement bancaire total (80 %) et le 1er rang — donc jusqu'à environ 13 % de la valeur du bien. Elle doit être amortie, en 15 ans au maximum ou jusqu'à l'âge de la retraite, selon l'échéance la plus proche.
Le calcul de viabilité
La viabilité (ou tenabilité) détermine la capacité d'emprunt réelle du client — et c'est elle, bien plus souvent que le niveau des fonds propres, qui plafonne le montant empruntable.
La règle centrale : les charges théoriques liées au logement ne doivent pas dépasser le tiers du revenu brut annuel. Ces charges théoriques combinent trois éléments, calculés indépendamment du taux réel du moment :
- Intérêt théorique de 5 % sur l'ensemble du financement bancaire — un taux volontairement supérieur au taux du marché, pour vérifier que le client resterait solvable même en cas de forte remontée des taux
- Amortissement du 2e rang, réparti sur 15 ans
- Charges d'entretien, forfaitisées à 1 % de la valeur du bien par an
Certains outils simplifient ce calcul avec la "règle des 7 %" (5 % intérêt + 1 % amortissement + 1 % entretien, appliqués globalement à la dette) — une approximation pratique, mais le calcul précis distingue bien l'amortissement réel du 2e rang sur 15 ans du forfait d'entretien sur la valeur du bien.
Charge théorique totale = (Financement bancaire × 5 %) + (2e rang / 15) + (Valeur du bien × 1 %)
Revenu brut minimum requis = Charge théorique totale × 3
Prix d'achat : CHF 900'000.
Fonds propres (20 %) = CHF 180'000 Financement bancaire (80 %) = CHF 720'000
1er rang (2/3 de la valeur) = 900'000 × 2/3 = CHF 600'000 2e rang = 720'000 − 600'000 = CHF 120'000
Amortissement annuel = 120'000 / 15 = CHF 8'000 Intérêt théorique = 720'000 × 5 % = CHF 36'000 Entretien = 900'000 × 1 % = CHF 9'000
Charge théorique totale = 36'000 + 8'000 + 9'000 = CHF 53'000
Revenu brut minimum = 53'000 × 3 = CHF 159'000
Un client sous ce seuil de revenu ne pourra pas obtenir ce financement, même avec les CHF 180'000 de fonds propres disponibles.
Amortissement direct vs indirect
Le 2e rang doit être amorti, mais deux mécanismes existent, avec des conséquences fiscales opposées :
- Amortissement direct : remboursement régulier et effectif du capital emprunté. La dette diminue chaque année, donc les intérêts payés diminuent aussi — et avec eux, la déduction fiscale des intérêts hypothécaires.
- Amortissement indirect : le client verse régulièrement dans un pilier 3a (ou une police d'assurance-vie) nanti en faveur de la banque, sans jamais réduire le capital du 2e rang pendant toute la durée. La dette — et donc les intérêts déductibles — reste constante au taux réel du marché. En parallèle, les versements 3a sont eux-mêmes déductibles du revenu imposable (plafond 2026 : CHF 7'258/an pour un salarié affilié à une caisse de pension), et le capital accumulé rembourse le 2e rang en une fois, à l'échéance ou à la retraite.
L'amortissement indirect est donc souvent privilégié pour son double avantage fiscal — mais il suppose de faire fructifier le 3a et d'accepter que la dette hypothécaire nominale ne baisse pas avant l'échéance.
2e rang de CHF 120'000, taux hypothécaire réel de 2 % (à ne pas confondre avec le taux théorique de 5 % utilisé uniquement pour la viabilité).
Amortissement direct — capital remboursé de CHF 8'000/an :
- Intérêt année 1 (sur 120'000) : 120'000 × 2 % = CHF 2'400
- Capital restant après 5 ans : 120'000 − (5 × 8'000) = CHF 80'000
- Intérêt année 6 (sur 80'000) : 80'000 × 2 % = CHF 1'600
Amortissement indirect — capital du 2e rang inchangé :
- Intérêt chaque année, y compris année 6 : 120'000 × 2 % = CHF 2'400 constant, tant que le taux ne change pas
En direct, la déduction fiscale des intérêts s'érode avec le temps ; en indirect, elle reste maximale chaque année, en plus de la déduction des versements 3a eux-mêmes.
À toi de jouer
Prix d'achat CHF 1'100'000. Calcule les fonds propres minimums, le financement bancaire, le 1er et le 2e rang, l'amortissement annuel, l'intérêt théorique, l'entretien, la charge théorique totale et le revenu brut minimum requis.
Fonds propres (20 %) = CHF 220'000 Financement bancaire (80 %) = CHF 880'000
1er rang = 1'100'000 × 2/3 = CHF 733'333 2e rang = 880'000 − 733'333 = CHF 146'667
Amortissement annuel = 146'667 / 15 = CHF 9'778 Intérêt théorique = 880'000 × 5 % = CHF 44'000 Entretien = 1'100'000 × 1 % = CHF 11'000
Charge théorique totale = 44'000 + 9'778 + 11'000 = CHF 64'778
Revenu brut minimum = 64'778 × 3 = CHF 194'333
Un couple dispose de CHF 150'000 en tout : CHF 60'000 d'épargne personnelle et CHF 90'000 disponibles via un retrait anticipé LPP. Ils visent un bien à CHF 750'000. Peuvent-ils financer cet achat avec ces fonds propres ? Justifie.
Fonds propres requis (20 % de 750'000) = CHF 150'000 — le montant total est suffisant en apparence.
Mais au moins 10 % du prix (CHF 75'000) doit provenir de fonds hors 2e pilier. Ici, ils n'ont que CHF 60'000 d'épargne "dure" — insuffisant de CHF 15'000, même si le total de CHF 150'000 est théoriquement atteint. Le retrait LPP ne peut pas combler ce manque : la règle des 10 % porte spécifiquement sur l'origine des fonds, pas seulement sur le montant total.
Une cliente de 45 ans, dans une tranche marginale d'imposition élevée, te demande s'il vaut mieux amortir son 2e rang directement ou indirectement via le pilier 3a. Que lui expliques-tu ?
L'amortissement indirect présente un double avantage fiscal pour elle : les intérêts hypothécaires restent déductibles à leur niveau maximal pendant toute la durée (puisque la dette ne diminue pas), et les versements 3a sont eux-mêmes déductibles chaque année jusqu'au plafond légal. Dans une tranche d'imposition élevée, cet effet cumulé est généralement plus avantageux qu'un amortissement direct — à condition qu'elle soit à l'aise avec l'idée que sa dette hypothécaire nominale ne baissera pas avant l'échéance du 3a, et que le rendement du 3a (souvent investi) soit cohérent avec son horizon.
Ce qu'il faut retenir
- Structure : 20 % de fonds propres minimum (10 % hors LPP), 1er rang jusqu'à 2/3 non amorti, 2e rang à amortir en 15 ans maximum.
- Le calcul de viabilité utilise un taux théorique de 5 %, volontairement déconnecté du taux réel du marché — c'est un stress-test, pas une prévision.
- Charge théorique totale ≤ 1/3 du revenu brut, sous peine de refus du financement.
- Direct = dette et intérêts déductibles diminuent avec le temps ; indirect (3a nanti) = dette et déduction d'intérêts restent constantes, plus la déduction des versements 3a eux-mêmes.