La vente immobilière : forme authentique et registre foncier
Un contrat de vente immobilière n'est valable que s'il revêt la forme authentique (acte notarié, art. 216 CO) — un simple contrat sous seing privé est nul, quelle que soit la bonne foi des parties.
Point souvent mal compris : la signature de l'acte notarié ne transfère pas encore la propriété. Le transfert n'a lieu qu'au moment de l'inscription au registre foncier, qui a un effet constitutif (et non simplement déclaratif). Entre la signature et l'inscription, l'acheteur n'est donc pas encore juridiquement propriétaire.
Deux éléments rattachés à l'immeuble méritent une attention particulière lors d'une transaction :
- Les servitudes et charges foncières (droit de passage, restriction de bâtir, usufruit...) sont attachées à l'immeuble lui-même, pas à son propriétaire — elles se transmettent automatiquement au nouvel acquéreur, qu'il en ait eu connaissance ou non au moment de l'achat.
- Le droit de préemption peut être légal (parents en ligne directe, cohéritiers pendant le partage successoral) ou conventionnel (prévu par contrat, et opposable aux tiers seulement s'il est inscrit au registre foncier).
Résiliation du bail : un formalisme strict
Le droit du bail suisse (art. 253 à 274g CO) protège fortement le locataire, avec un formalisme dont le non-respect peut annuler purement et simplement un congé pourtant justifié sur le fond :
- Le bailleur doit obligatoirement notifier son congé au moyen d'une formule officielle agréée par le canton (art. 266l CO). Une simple lettre, même parfaitement rédigée, ne suffit pas — son absence entraîne la nullité absolue du congé (art. 266o CO).
- Pour un logement familial, le congé doit être notifié séparément à chacun des deux conjoints ou partenaires enregistrés (art. 266n CO) — l'oublier rend également le congé nul.
- Le délai légal pour un bail d'habitation est de 3 mois pour le terme contractuel ou, à défaut, pour le terme local usuel (art. 266c CO), et le congé doit parvenir au locataire au plus tard le dernier jour du mois précédant le début de ce délai.
- Dès réception de la formule officielle, le locataire dispose de 30 jours pour saisir l'autorité de conciliation, contester le congé pour motif abusif, ou demander une prolongation du bail (jusqu'à 4 ans pour un logement d'habitation).
La garantie de loyer
Pour un bail d'habitation, la garantie exigée par le bailleur ne peut excéder 3 mois de loyer net (art. 257e CO). Trois règles impératives protègent le locataire :
- Les fonds doivent être déposés sur un compte bancaire bloqué, ouvert au nom du locataire — le bailleur n'a jamais le droit de garder cet argent sur son propre compte
- Les intérêts produits reviennent intégralement au locataire
- La libération nécessite l'accord des deux parties, une décision de l'autorité compétente — ou, à défaut de procédure engagée par le bailleur, une libération unilatérale possible un an après la fin du bail (art. 257e al. 3 CO)
Un bail est conclu pour un loyer net de CHF 1'800/mois. Le bailleur exige le maximum légal de garantie.
Garantie maximale = 1'800 × 3 = CHF 5'400, à déposer sur un compte bloqué au nom du locataire.
Le bail prend fin le 30 juin 2027. Si le bailleur n'engage aucune procédure contre le locataire concernant cette garantie, celui-ci peut en demander la libération unilatérale dès le 30 juin 2028 — un an après la fin du contrat.
La sous-location
Le locataire peut sous-louer tout ou partie du logement, mais uniquement avec le consentement du bailleur. Ce consentement ne peut être refusé que pour des motifs limités prévus par la loi : le locataire refuse de communiquer les conditions de la sous-location, celles-ci sont abusives par rapport au bail principal, ou la sous-location présente des inconvénients majeurs pour le bailleur. Un refus arbitraire, hors de ces motifs, peut être contesté.
À toi de jouer
Un bailleur envoie une lettre recommandée, bien rédigée et signée, pour résilier le bail d'un couple marié occupant leur logement familial. Le courrier n'est adressé qu'à l'épouse, seule titulaire du contrat de bail. Ce congé est-il valable ?
Non, il est nul. Deux vices cumulés : (1) l'absence de formule officielle — une simple lettre, même bien rédigée, ne remplit pas l'exigence de l'art. 266l CO — et (2) pour un logement familial, le congé doit être notifié séparément aux deux conjoints, même si un seul d'entre eux est titulaire du bail (art. 266n CO). Chacun de ces deux vices suffit à lui seul à entraîner la nullité du congé.
Un loyer net s'élève à CHF 2'200/mois. Quel est le montant maximal de garantie que le bailleur peut exiger, et où ces fonds doivent-ils obligatoirement être déposés ?
Garantie maximale = 2'200 × 3 = CHF 6'600
Les fonds doivent être déposés sur un compte bancaire bloqué, ouvert au nom du locataire — jamais sur un compte au nom du bailleur — et les intérêts produits reviennent au locataire.
Un couple signe l'acte notarié d'achat de leur maison le 15 mars. L'inscription au registre foncier n'intervient que le 2 avril. À quelle date deviennent-ils propriétaires, et pourquoi cette distinction compte- t-elle en pratique ?
Ils deviennent propriétaires le 2 avril, date de l'inscription au registre foncier — celle-ci a un effet constitutif, pas seulement déclaratif. La signature de l'acte notarié crée une obligation de transférer la propriété, mais ne la transfère pas elle-même. En pratique, cette distinction compte pour déterminer, par exemple, à partir de quand les risques liés à l'immeuble passent à l'acheteur, ou depuis quand court la durée de possession pour l'impôt sur les gains immobiliers en cas de revente ultérieure.
Un locataire souhaite sous-louer son appartement pour 6 mois le temps d'un séjour professionnel à l'étranger, à un loyer identique au sien. Le bailleur refuse, sans motif. Le locataire a-t-il un recours ?
Oui. Le bailleur ne peut refuser son consentement que pour des motifs précis prévus par la loi (conditions abusives de la sous-location, refus de communiquer les conditions, inconvénients majeurs pour le bailleur). Un loyer identique au bail principal ne constitue pas des conditions abusives, et un refus sans motif ne rentre dans aucun des cas prévus — le locataire peut donc contester ce refus.
Ce qu'il faut retenir
- Une vente immobilière exige la forme authentique ; la propriété ne se transfère qu'à l'inscription au registre foncier, pas à la signature de l'acte.
- Les servitudes suivent l'immeuble, pas la personne — elles se transmettent automatiquement au nouvel acquéreur.
- Un congé de bail doit utiliser la formule officielle, être notifié séparément aux deux conjoints pour un logement familial, et respecter le délai légal de 3 mois — chaque vice entraîne la nullité.
- La garantie de loyer est plafonnée à 3 mois de loyer net, sur compte bloqué au nom du locataire, intérêts compris.
- La sous-location nécessite l'accord du bailleur, qui ne peut la refuser que pour des motifs limités et précis.